二手商铺交易尴尬，为什么原价280万卖出，都没人接手？

一个去年买了商铺的网友，去年买的时候是280万左右，持有的过程中发现租金很低，不能够支撑以租养贷的美好想法，于是乎手头资金就有可能比较紧张，再后来就有了想出手的想法，网上看了一大通，发现税费比较高，于是就想确认一下税费到底有多少，谁来承担？

这个时候，作为二手商铺买卖，就不是税费那么简单了，在价格上就会有更多的市场行情，这个市场行情不比住宅，是完全市场化的行情，会关系到收益率，地段，商圈，税费，以及房子自身的格局，当然还包括资金成本，操作手法，因为他的这个商铺是在按揭当中，自然就要先还掉按揭之后才能交易，关键去年买的商铺，估计房产证还没办下来，这就会引发一系列的阻碍；

商铺作为二手房再次交易，就变得无比的尴尬，这种尴尬最大的表现就是价格上比较尴尬，为什么呢？

这里想说的是，原价卖出都是比较困难的，因为开发商卖给你的时候，早就算好了，这是3年后的市场价格，持有时间低于3年一定是亏钱的，关键是这么大的资金，老百姓没人接手，有钱的人都会算账，一个比一个精明，亏钱买还差不多，也在半年内很难交易成功，关键是好关系到一个税费的问题，到底谁来出这个税费？

税费谁来出，谁着急谁出，想卖的人着急你就出，想买的人着急他就出，往往商铺的税费较高，卖家出卖家的，买家出买家的最为合理，那么卖家的税费，在增值之后就比较高，没增值之前还算没多少，就一个交易费和个税，也没几个钱，关键看谁更着急了？

这就比较尴尬了，他的目标出售价格是300万，或者原价也可以，这相当于没有增长销售，理论上税费不会太高，交易税3%，个人所得税也不会超过1%左右，有的地区可能是2%左右，手续费买卖双方也不足10块每平米，土地出让金3%左右，有的地方不收取，评估费0.5%，营业税基本上转化为增值税了，差额的5.5%左右，没发票就惨了，全额的5.5%左右，没有差额这个税金是不用缴纳的，还有其他的一些其他税费，例如印花税，登记费，按揭还有保险等等，都是小头，没几百块钱，保险多一点，保险属于买家税费了，就不必说了，合计下来，也就是买卖双方总共的税费也就是不足10%左右；

若是增值了，还有土地增值税，交易增值税等等，这个比例就比较高一些，包括个人所得税也是按照增值部分20%收取的，就高了去了；

商铺税费高，自然就阻碍了交易成功率，也影响到交易价格；

商铺的交易价格，一般都会非常的市场化，也没有限购，杠杆率只有50%最高按揭比例公司名商铺转让税费，除了税金之外，还有那些因素影响二手商铺价格？

第一个因素，就是年限，年限越高的二手商铺理论上对于第一个买的人，租金价值回报率越高；

但是作为二手商铺买卖的时候公司名商铺转让税费，价格就要大大折扣，因为年限越多，增长越多，税金就越高，关键还是年限，假如一个商铺还有20年的产权，你准备多高的回报率入手，这就要考虑到回报率，假如只有5%的回报率，二手商铺租金增长也可没有新商铺那么强劲有力，都是成熟商铺，那就要考虑降低价格，才能提高回报率，那么卖家又不愿意了，这就比较尴尬了；

年限越高的商铺，价格理论上，要在6%甚至以上的回报率，才能够入手，否则就不划算了；

第二个因素就是商圈，地段，决定二手商铺的价格；

二手商铺，地段比较好的商铺，收益率比较高的商铺，一般不会出手，除非紧急用钱，这个时候，原购买商铺的人一定是赚的盆满钵满，对于再次接手的二手买家来讲，就要考虑年限，考虑回报率，考虑的是租金增长幅度，增长较快，或者有协议的增长，就要考虑总体收益率，之后才会有交易价格，这个交易价格的判断，就是总体剩余年限的收益率，不低于7%属于正常，低于这个价格，会有风险；

网上说的，商铺土地出让金不会超过5位数，那是没有根据的，没有立法，有部分偷换概念，而且按照3倍拆迁赔偿，想得美；这些都是不可以作为购买二手商铺的范围之内的，商铺到期后土地出让金，现有的制度是评估房价的25%左右，不缴纳土地出让金，不可以再次交易，没有任何的金融功能，想再次上市必须缴纳土地出让金，包括住宅貌似也是如此，住宅就是不转让房子永远属于你；

地段，商圈，不可以作为二手商铺交易价格的重要参考标准，只占到十分之一的重要程度，甚至不足为虑的去思考；

第三个因素就是房子自身的格局，适合做什么行业，这些行业是否赚钱，哪些赚钱的行业不能做？

因为商铺的层高，内部格局，门头，都会限制很多的行业准入，有些行业经营起来盈利空间比较大，拒绝了这些行业，就意味着受到了限制，那么在考虑二手商铺价格的时候，就会打一些折扣；

房子自身比较硬的房子，还是有更大的优势，获取更好的租客；

第四个因素就是，商铺现有的租户，租金是多少，有一笔账可以算清楚，当然是租金回报率越高越好了；

二手商铺交易的价格，还受到其他一些因素的影响，持有的人是谁，是否着急出手，也会把价格变得浮动更大，包括车位，交通是否畅通，周边人群消费能力，有钱人越多可以做的消费升级类的行业越多，例如，动物医院，月子中心，当然，这就要求商铺的面积比较大一点点，而且是二楼也可以去经营的，这里带出一点点新的消息，二层商铺买好了，收益率也会不简单；

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